Простой фундамент- нулевой цикл строительства

Многие знают, что его стоимость примерно 30% стоимости всей стройки. Однако мало кто знает и понимает, что если вовремя не зарегистрировать права на незавершенный объект, то можно потерять и сам объект строительства, и даже земельный участок выделенный под строительство.

В нашей практике были примеры, когда люди теряли права и приходилось их восстанавливать через суд. Для инвестпроектов целевого строительства магазинов или торговых центров типичная ситуация, когда земля выделяется под стройку конкретного типа объекта. Типично так же что и сроки такого строительства ограничены.

Может показаться странным, но не все владельцы таких проектов читают свой договор аренды земли в котором обычно содержится требование постройки в определенные сроки и рядом в соседнем пункте отражены условия, которые считаются нарушением правил землепользования. Инвесторы строят, не укладываются в сроки и затем пытаются продлить разрешение на строительство или договор аренды земли, а иногда и то и другое сразу.

Благо если здание подняли и хотя бы пару этажей уже стоит, но бывает так, что только смогли залить плиту фундамента. Так вот эту самую плиту фундамента они как правило не воспринимают как объект недвижимости. На самом деле если сделать на плиту фундамента технический паспорт, привязать ее углы к земельному участку, то такое объект можно регистрировать как незавершенное строительство.

В совокупности эти документы дают право даже на обжалование в судебном порядке отказов в продлении разрешения на строительство по указанным выше основаниям или заключения дополнительного соглашения на аренду земли с Администрацией.

Если у Вас аналогичная ситуация, то обращайтесь мы поможем исправить ее.

Объекты НТО — нестационарный торговый объект или просто павильон.

В малом бизнесе очень востребованный формат построек. Магазины или офисы услуг все очень удобно в таком павильоне продавать. Строго говоря НТО это не недвижимость.

Однако такие павильоны не существуют отдельно от земельных участков. Подключение павильона к городским сетям так же дублирует всю процедуру подключения здания. Комплект документов на павильон, договоры и его регистрация, все это требует компетенций из сферы недвижимости.

Тут можно много рассказать как ставить павильоны в городе или защищать их от сноса, но лучше напомнить о том, что наличие земельного участка выделенного под объект НТО может стать основой для:

• присоединения дополнительного земельного участка к границе существующего, что увеличит его не только размер, но и стоимость;
• постройки на месте павильона НТО капитального строения т, е полноценной недвижимости;
• изменения целевого назначения земельного участка, что позволит вместо пекарни открыть ювелирный или винный магазин.

У нас был клиент, который продал овощную палатку на улице Лубянка, а на ее месте теперь стоит бизнес центр. Да пришлось судиться с Департаментом, но дело того стоило.

Коммерческий потенциал таких павильонов большой, т.к. для их установки нужен кусочек земли небольшой и электричество, это минимальный необходимый набор.

Если у Вас земля под павильон или есть уже павильон и хочется превратить его в здание, напишите нам.

ПСН- помещение свободного назначения

Для целей бизнеса самая желанный вид назначения помещения. Назначение свободное и если покупали в бетоне то, как правило и нет лишних перегородок. Можно планировку любую задавать. Для инвестиций значение будет иметь здание, в котором находится такое помещение.

Если это МКД многоквартиный дом, то несмотря на свободу назначения помещения, ограничений связанных с типом дома будет не мало.

Перечислим их:

• перевод из нежилого в жилое только через ОСС общее собрание собственников;
• организация дополнительного входа только через ОСС;
• проемы в несущих стенах только через ОСС;
• присоединение соседних квартир только через ОСС;
• присоединение подвала только через ОСС.

Есть и другие ограничения, которых так много, что можно книгу написать. Если давать рекомендации по приобретению объекта для коммерческой деятельности, то рекомендуем покупать помещение в нежилом здании это снимает множество ограничений и делает работу Вашего бизнеса или бизнеса арендатора более выгодной.

В многоквартирном доме например кафе может работать только до 23 часов, делать ремонтные работы и шуметь можно только в ограниченное время. Разгружать машины или заменить входную группу тоже будут сложности. А вот в нежилом здании можно и шуметь и делать ремонт и всякие пристройки и поставить мангал в кафе для работы с открытым огнем и многое другое.

Согласование перепланировок или реконструкций так же проще в нежилом здании. Исключением из ряда конечно являются здания объекты культурного наследия которых в Москве и других городах не мало. Но про памятники культурного наследия мы отдельно поговорим ниже.

Пристройки к зданиям

Такой вид объектов как пристройки, зависим от основного здания, однако формально это полноценное нежилое здание, со всеми его преимуществами.

Выше мы касались преимуществ НТО и потенциала таких объектов, тут практически те же преимущества только уже в капитальном здании.

Перечислим эти преимущества:

• наличие уже подключенных и действующих центральных коммуникаций. Тепло, канализация, водоснабжение и электричество;
• наличие существующего земельного участка или прав на него оформление по закону;
• наличие права на реконструкцию объекта для увеличения его площади или смены назначения;
• наличие права присоединения дополнительного земельного участка;

Если пристройка является одним т. е. единым строением с МКД многоквартирным домом, то лучше их разделить для простоты согласования.

Инвесторы кто пока не может себе позволить купить здание целиком, купив пристройку смогут подготовится к работе со зданиями т.к. на пристройке можно отработать согласование и управление объектом в интересующем Вас регионе и понять всю систему работы.

Незавершенное строительство

Частично мы писали о потенциале таких объектов для инвестиций и указали на важность регистрации прав на такой объект недвижимости.

Создание технического паспорта и закрепления земельных отношений на объект. А теперь подчеркнем чисто инвестиционные преимущества таких объектов.

Известная поговорка время-деньги открывает суть этих преимуществ. Инвестор приобретая такой недострой экономит массу времени и нервов на согласование таких вопросов как:

• выделение земельного участка для строительства здания;
• межевание;
• комиссии;
• выпуск распоряжения;
• заключение инвстиционного договора;
• заключение договора аренды земли.

А если верно выбрать объект для приобретения то с ним можно получить уже:

• подведенные сети;
• авансированные или уже оплаченные мощности;
• согласованные парковки и выезды;
• и пул инвесторов желающих продолжить стройку.

Как Вы видите важно понимать, что искать и тогда подбор инвестиционного объекта не станет «покупкой билетов на войну», а станет выгодным инвестиционным проектом.

Если у Вас есть объект незавершенного строительства на продажу или Вы инвестор, желающий купить с нами такой объект обращайтесь, и мы проверим и подберем максимально выгодный объект.

Чердаки и мансарды

Присоединение чердака или надстройка мансарды, особенно в домах центра города это очень прибыльное занятие. Однако это сопряжено с рядом сложностей.

Сейчас только через голосование ОСС общего собрания собственников жилого дома возможно такое присоединение или организация там апартаментов или просто нежилого помещения. А надстройка мансарды или реконструкция чердака в мансарду, это мероприятие, которое потребует еще и разрешения на реконструкцию.

Квартиры последних этажей первые в списке претендентов кто может реализовать свое приоритетное право на такое присоединение. Но такое решение может быть принято и всеми жителями дома в целях сдачи в аренду новых площадей и содержания за их счет расходом на дом.

В отдельных случаях можно технический этаж превратить в апартаменты, но сейчас это стало сложнее и не каждый тех-этаж подойдет по своей конфигурации под такую переделку. Росреестр и Мосжилинспекция с 1 марта 2025 года стали давать отказы в регистрации таких изменений и выдаче разрешений, т.к. вступили в силу изменения в ЖКРФ связанные с запретом организации хостелов в жилых домах.

Справедливости ради стоит сказать, что если в доме создана система управления и голосования, если в доме крепкие органы управления, совет дома и председатель, то любые сложности и отказы можно преодолеть. Право на управление домом и общим имуществом таково, что при наличии архитектурного проекта соответствующего всем СНИПам препятсвовать такой реконструкции со стороны города будет сложно.

Конечно это не отменяет согласование всех документов в процедуре, но при наличии крутых юристов и специалистов по проектированию успех обеспечен.

Если у Вас есть права на организацию мансарды или присоединение чердака, есть средства и план как использовать новый объект мы с удовольствием поможем реализовать такой проект.

Реконструкция здания

Такой масштабный проект как реконструкция обычно делается в отношении зданий, которые уже отслужили приличный срок и пришло время их реконструировать под новые задачи.

Если взять широко и посмотреть на рынок таких реконструкций, то у нас в стране это в основном реконструкция бывших зданий НИИ или промышленных предприятий под бизнес центры.

Так же популярна реконструкция для организации гостиниц. В реконструкции здания тоже есть свои секреты и трюки. Например, если реконструировать здание частями, то можно избежать процедуры получения разрешения на реконструкцию.

Однако такой трюк может пройти не на каждом земельном участке. Назначение земли на котором стоит здание имеет тут принципиальное значение. Могут потребоваться изменения в ПЗЗ правила землепользования и застройки. Процедура таких изменений не простая и требует времени.

Перечислим возможности, которые дает реконструкция инвестору:

• возможно изменить целевое назначение здания;
• возможно изменить целевое назначение земельного участка;
• возможно изменить внутреннюю планировку всего здания;
• возможно организовать дополнительные входы и выходы из здания;
• возможно организовать парковку надземную или подземную;
• возможно присоединить техническое подполье;
• возможно надстроить мансарду или полноценный этаж;
• возможно увеличить или уменьшить м2;
• возможно присоединение земельного участка;
• возможно строительство пристройки;

И это далеко не все возможности для инвестирования.
Фактически полноценная реконструкция здания это стройка и по сути и по составу документов. Участие в таком проекте даст компетенции всем участникам для последующего участия в полноценном строительстве.

Если у Вас есть здание под реконструкцию или Вы хотите принять участие в таком проекте как инвестор, то мы ждем Вас.

Судебная защита объектов недвижимости и прав на них

Стоит перечислить самые частые споры по недвижимости. Каждый владелец рано или поздно сталкивается с ними и к сожалению не всегда финал судебного спора идет на пользу.

Бывает так, что владельцы теряют права на объекты, а бывает теряют и сами объекты. Обжалование отказов Росреестра или Мосжилинспекции, обжалование предписаний и предостережений это административные дела.

Споры с Департаментом имущества города за права приватизации, выкупа или аренды. Споры собственников недвижимости между собой за права владения или выделения долей. Это пожалуй основные виды споров.

Перечислим нарушения, которые как правило приводят к судебной защите прав на объект недвижимости:

• нарушение прав землепользования;
• не согласованные перепланировки;
• не согласованные реконструкции;
• не заключение договора на землепользование;
• пользование чужими м2 без оформления сервитута;
• запользование прилегающей территории без оснований;
• строительство без разрешения (самострой);
• не согласованное подключение коммуникаций к зданию;

И многое другое.

Мы в своей работе сталкиваемся часто с объектами, в которых уже идет судебное разбирательство или вот вот случится, т.к. органы уже выдали отказ или предписание о сносе объекта. Бывает и так, спор владельцев приводит к необходимости делать перепланировку или реконструкцию, что бы разделить объект.

Эта работа для нас обычная и мы имеем большой опыт в этом. Имеем наработанные схемы решения конфликтов и защиты интересов в судах. Если Ваш объект попал под судебное разбирательство по любому поводу, обращайтесь мы поможем.